投資用不動産について

今回は不動産売買についてお話しします。

不動産投資に興味がある方は一度目を通していただければと思います。

会社努めの方は色んな会社から営業の電話がかかってくるかと思いますが、

不動産投資の営業電話を受けた事ある方はいらっしゃいますか？

「資産運用として～」「節税対策で～」「老後の定期収入源として～」

など、言葉巧みに投資用不動産の購入を勧めてきます。

確かに上記であげさせてもらった内容は本当にメリットとなります。

ただ、デメリットも存在するので、そのあたりを詳しく説明します。

①家賃は常に入るとは限らない。

毎月の固定収入がありますとのうたい文句で不動産の購入を勧めてきますが、

常に入居が付いているとは限りません。入居がついていない場合は１円も

入ってきませんので、毎月のローン（借入する場合）や管理費・修繕積立金

などは手出しになります。管理費・修繕積立金というのは、マンション全体

の修繕・改修工事に使ったり、管理会社への報酬となります。

入居の有無にかかわらず毎月必ず支払義務が出てきますので、家賃収入が

無くても固定費として出ていきます。また、物件の維持費（外壁工事や

エレベーターのメンテナンス等）は年数が経つにつれ金額も上がって

いきます。購入時より管理・修繕積立金があがってしまう事もありますので

注意しなければいけません。

②設備故障等の費用は家主負担になる。

仮に購入時から30年間同じ人が入居してくれるとします。

（実際はあり得ないですが・・・）では、その場合は毎月安定した収入が

入ってくるのでしょうか。

確かに何もなければ固定の金額が毎月入ってきますが、エアコン・コンロ・

給湯器などの室内設備の故障は原則家主負担となります。

もちろん入居者の過失で壊してしまった場合は支払う必要もありませんが、

経年劣化で故障してしまった場合は全額負担しなければいけません。

③家賃は年々下がっていく

所有物件を賃貸に出している限り、必ず退去はあります。

築年数が経過していく度に物件価値も下がっていきますので、

家賃収入も年々減っていきます。ローンを組んで物件を購入している方は

入居が付いているのに手出しが必要な場合もあります。

その他にも不動産取得税や固定資産税等、購入時に説明が無かった部分で

いろんな費用が発生するケースがあります。

メリット・デメリットを事前に詳しく聞いてから購入の検討をするように

した方が賢明です。

入居（引越）してからする事

入居後の手続き、注意点は色々ありますが、（住民票や郵便局の住所変更ナドナド）

今回は賃貸物件目線でお話しさせていただきたいと思います。

①まずは室内チェック！

物件を見学した時点で内装が完全に終わって無い事があります。その場合は室内に、前回の入居者の傷や汚れが残っている場合があります。

入居時に管理会社等の立会いがあればその際に指摘できますが、

立合が無い場合は写真で残したり、管理会社に連絡しておくことが大事です。

自分が付けてもいない傷や汚れで退去時に請求されることが無いように、注意しましょう。

②管理会社の連絡先を登録しておく。

これは業界人目線での話になりますが、管理会社の連絡先を登録しておいた方が良いです。

火災や漏水等の緊急時や、どこからの連絡か分からず、

電話に出ない方もいます。

特に緊急時は連絡がつかず、被害が悪化してしますケースもありますので注意して下さい。

また、鍵を無くして室内に入れない際に管理会社の連絡先が分からない。といったケースも結構あります。

万が一の時に困らないように、電話番号の登録をオススメします。

③共用部の掲示板等の内容を確認しておく。

掲示板には物件内のルール等が書かれてある事が多いです。

また、工事の案内や、室内点検等の案内なども記載されている場合があります。

入居時だけでなく、定期的に確認しておいた方が良いかと思います。

④引っ越しで出たゴミはまとめて捨てない。

引越作業では段ボールや新聞紙などのゴミが大量に出ると思います。

１～２袋程度なら問題無いでしょうが、５～６袋も出してしまうと、ゴミ置き場がいっぱいになり、

他の入居者の方がゴミを出せなくなってしまう可能性があります。

また、ゴミ出し日や時間帯、分別方法は、住所・自治体ごとに変わりますので、注意が必要です。

引越直後は忙しく、やる事もたくさんあり大変だと思いますが、

自分自身が先々困らないようにしておく必要があります。

賃貸物件は集合住宅ですので、自分以外にも入居している方がいらっしゃいます。

ご近所トラブル等は頻繁に発生していますので、良好な人間関係の構築の為にも、ルールの周知徹底は必要になります。

部屋探しについて ③初期費用について

希望の部屋が見つかり、場所も家賃もバッチリ！

 

と思ってもやっぱり気になる初期費用。今回は初期費用について簡単に説明します。

 

 

【礼金】

貸主や管理会社等に払うお礼金のようなもの。

敷金と違って、退去時に返却がありません。 ハッキリ言って無駄金です。

 

 

【敷金】

退去時に内装費や未納家賃等に充てられる預け金のようなもの。

基本的には故意、過失による汚損や損傷が無い場合は返還されるべきお金です。敷引契約などもありますが、このあたりの詳細は先々お話しようかと思います。返還の可能性があるので、礼金より敷金の物件を選ぶべきです。

 

 

【鍵交換代】

入居時だったり、退去時だったり、請求のタイミングは色々ですが、防犯の為の鍵交換費用です。1万〜2万程度の金額が多いですが、実際かかる費用としてはもっと安いです。差額は貸主側の利益です。

 

 

【保証料】

保証会社等に加入し、自分自身を保証してもらうために支払うお金です。基本的に退去時の返還はありません。家賃の30%〜100%程度を最初に払う事になります。

 

【保険料】

火事、漏水等の際に使うことになります。万が一の為に必ず契約、更新しましょう。

不動産会社で働いていると、以外に漏水事故等が起きます。

退去時に残期間の割合で返却されるケースがあります。

 

 

【消毒料】

入居前に行う室内の消毒費用です。鍵交換費用と同様に、

実際かかる金額より多く請求されていますので、差額分は

管理会社や家主の利益となります。

 

 

【仲介手数料】

前述の記事でも紹介させてもらいましたが、

お部屋を探してくれた業者に対する手数料です。

法律的には家賃の１ヵ月分+消費税が上限額となります。

店舗によっては半月分等割引しているとこもありますので、

事前に調べて安くしてくれそうな店舗を探した方がいいです。

 

 

【その他】

24時間対応のサービス料・浄水器リース等々、

毎月家賃とは別に数百円から数千円を徴収される場合も

あります。

家賃だけではなくその他にかかる費用も事前に聞いておかないと、

あとあと困る場合もありますので要注意です。

 

 

☆まとめ☆

保証料や火災保険料、鍵交換代などは必須のものになりますが、

室内消毒料や鍵交換費用・その他費用についいては、交渉の余地があります。

家賃や初期費用はダメ元で交渉してみるものオススメですよ！

 

 

部屋探しについて ②不動産仲介店舗の選び方

上手な引越をするための方法

今回は「良い不動産仲介店舗の選び方」についてです。

初めに仲介店舗はどのようにして利益を上げているか。

まずはそこから説明させていただきたいと思います。

収入源は大きく分けて二つ

一つ目は、「仲介手数料」

もう一つは、「広告料（通称AD）」です。

仲介手数料は借主（契約者）から貰う手数料で、宅建業法で、

家賃の１ヶ月分（税別）が上限とされています。

広告料は貸主（大屋さん）から貰う”仲介手数料とは別の報酬”です。

何故こういう書き方をしているかというと、先述したとおり、

仲介手数料は家賃の１ヵ月分が上限ということになりますが

貸主・借主どちらから貰っても構いません。

ただ、実状としては仲介手数料はほとんどの仲介店舗が借主からのみ

貰います。

だとすると、仲介手数料を１ヵ月分借主から貰った場合は、仲介店舗は

貸主から報酬を貰えないのか？

答えはNOです。

広告料は仲介手数料以外の報酬なので、特に規制はありません。

つまり、借主から仲介手数料を貰い、貸主から広告料を貰うことで、

仲介店舗は利益を上げているのです。

話がそれてしまいましたが、同じ物件で、同じ広さ、間取りの部屋が

あったとして、①家賃50,000円で広告料2ヵ月。

②家賃48,000円で広告料1ヵ月分とすると、仲介店舗はどちらの物件を

勧めてくるでしょうか。

正解は①です。家賃は②に比べて2,000円高いですが、広告料の金額が

①は48,000円　②は100,000円ですので、利益としては②の方が高いと

いう事になります。

全ての仲介会社がそうかというとそういう訳ではないので、

一概には言えませんが、一つの店舗だけでなく、いくつかの店舗を回る

そして、いくつかの店舗を回っていることを伝える事が一番重要です。

基本的には入居募集中の部屋はどの仲介店舗でも取扱いが可能です。

（もちろん中には例外の部屋もありますが・・・）

言い換えればどの店舗を回っても同じ物件を取り扱えるので、

店舗同士で競争させることによって、本当にいい物件が見つけれます。

さらに、同じ物件でも、仲介手数料が半月分など、初期費用の面で優遇

される可能性も高まります。

もちろん仲介店舗もあの手この手で即決を求めてきますが、

（人気の物件なんで早くしないと無くなりますよ！等々）

決して１つの店舗だけで決めてしまわないように注意しましょう。

部屋探しについて ①物件の探し方

こんにちは！暇人です！

衣・食・住の【住】の分野に特化して、日頃の出来事や不動産業界の裏側まで

気ままに描いていこうと思っております。

部屋を買う時、借りる時、不動産投資についてなど、お得な情報も発信していきます♪

今回は初回ということで、まずは賃貸についてお話しさせていただきたいと思います。

就職や進学、転勤などで引越する機会は多いと思います。

今回は知って得する引越の極意をお伝えしたいと思います。

引越をご検討されている方は一度目を通してみて下さい♪

◇物件の探し方◇

・今はネットでも部屋探しはできます。【住所+賃貸】で検索すると

たくさんの情報が出てきます。検索サイトもたくさんあり、CMでおなじみの

サイトも出てくるかと思います。

ぶっちゃけると、検索サイトで出てくる物件は既に契約済の物件が表示されて

いるケースが多々あります。理由としては、「最近決まったばかりで更新が

追い付いてない」「登録している情報を消し忘れている」などが考えられますが、

悪質な業者も中にはあり、そもそも存在しない架空の部屋を格安家賃で表示して

いる不動産会社もあります。

なぜ契約できないありもしない物件を表示するのか？と思った方もいるかと

思いますが、理由は簡単。「来店してもらう為」です。

来店する人＝引越を検討している人　という事になりますので、

客「ネットで見たこの物件に引っ越したいんですけど」

店「今空いているか確認しますね＾＾（電話で確認するフリ）」

店「あー・・・この物件は最近契約が決まったみたいです＾＾；

　　ただ、他にもいい物件がありますよ！こんな物件とかどうですか～♪」

・・・ってな事がありえます。まぁ、そういう業者ばかりという訳でも無い

ですし、あくまで「こういうとこもあるんだー」ぐらいで考えて下さい。

ちなみにこの架空の物件のことを「おとり物件」とか「釣り物件」とか

言ったりします。もちろん宅建業法で禁止されている違反行為です！

ハッキリ言って良い物件探しよりも良い不動産仲介会社探しの方が重要です。

中には、実際の初期費用より高い金額を提示してきて、差額分を報酬として受け取るような業者もあります。

（本当は敷金・礼金0の物件に礼金１ヶ月で入居させて、差額の金額を広告料としてもらうなど・・・）

次回はそのあたりについて深く掘り下げていきたいと思います。