不動産管理について ②家賃督促

不動産管理の仕事で大変な業務の一つに「家賃督促」があります。

今回はこの業務について、そして滞納し続けた場合にどうなるかお話したいと思います。

管理している物件の家賃帯や、管理会社の審査の厳しさによって滞納率は大きく変わりますが、

私が働いた事がある会社は全物件の10％～15％ほどの割合で滞納が発生していました。

電話督促、書類での督促でそのほとんどの方は払ってきていましたが、

中には全く連絡が取れない人もいて、回収が困難な方も中にはいます。

保証人がいない、勤務先も辞めてしまっている、電話も出ない、書類も無視。

正直こうなると頭を抱えてしまいます。

一昔前は、家賃滞納をすると鍵を交換して中に入れなくしたり、荷物を外に

出してしまったり、無視できない状況を作り出して払わせるところもありましたが、

それは「自力救済」という行為になり、現在は禁止されています。

中にはお構いなしでやる管理会社もありますが、現在の法律では借主がかなり

有利な立場になっており、管理会社サイドとしてはとても弱い立場になっっています。

100％回収する事はできますが、回収率を上げるための方法はあります。

例えば、出入り確認の為にドアにテープを貼ったり、（出入りがあればテープがはがれます）

電気メーター、水道メーターの使用料を確認したりします。

また、最近はフェイスブックやツイッター等から居場所や職場を特定する事ができるので、有効なツールとして活用できる場合もあります。

ただ、いくら管理会社でも勝手に鍵を開けて室内に入る事はできないので、

居留守を使われるとお手上げな部分もあります。

では、数ヵ月にわたって家賃の納付が無い場合はどうすれば良いのか。

流れとしては、

①内容証明の発送（家賃の入金と納付が無い場合は解約してもらう旨の通知）　

②訴訟に移行（滞納者が出廷することはほぼ無いので勝訴となります）

③断行（荷物の撤去・処分）

という流れになります。

実際問題として滞納開始から明け渡し完了まで半年から１年間は時間がかかります。

明け渡しまでの期間中は家賃の回収も難しいですし、新規の入居を付ける事もできません。

家主の立場からしたら困りますが、滞納者が家賃保証会社に加入していれば、その期間中の家賃も保証してもらえます。

万が一の為にも家賃保証会社の加入は必須にしていおいた方が良いでしょう。